دانلود مقاله ISI انگلیسی شماره 5995 + ترجمه فارسی
عنوان فارسی مقاله

نوسانات قیمت مسکن و واکنش آن به تغییرات اقتصادی کلان

کد مقاله سال انتشار مقاله انگلیسی ترجمه فارسی
5995 2013 7 صفحه PDF 20 صفحه WORD
خرید مقاله
پس از پرداخت، فوراً می توانید مقاله را دانلود فرمایید.
عنوان انگلیسی
House price dynamics and their reaction to macroeconomic changes
منبع

Publisher : Elsevier - Science Direct (الزویر - ساینس دایرکت)

Journal : Economic Modelling, Volume 32, May 2013, Pages 172–178

فهرست مطالب ترجمه فارسی
چكیده
  1. مقدمه
  2. مروری بر ادبیات
  3. داده ها
  4. جدول 1.  خلاصه اطلاعات آماری
  5. روش كار
  6. نتایج
  7. جدول 2. خروجی مدل OLS
  8. جدول 3. تعیین تعداد مناسب نظامها با استفاده از معیارهای اطلاعاتی
  9. آیا سیاست پولی تشدیدكننده تحریك انتقال از نظام افت است؟
  10. جدول 4. خروجی مدل تبدیل ماركوف
  11. جدول 5LTخروجی مدل واحد احتمال (شامل)
  12.  نتیجه گیری
کلمات کلیدی
قیمت مسکن - سیاست پولی - مدل سوئیچینگ مارکوف - محرک های اقتصاد کلان -
ترجمه چکیده
این مقاله از مدل تبدیل سه نظامه ماركوف برای بررسی اثر اقتصاد كلان بر نوسانات بازار واقعی مسكن در آمریكا استفاده می كند. با تمركز بر دوره زمانی بین سالهای 1960 تا 2011، این روش شناسی به ما امكان می دهد تا درك واضح تری از محركهای بازار واقعی در نظامهای "رونق"، "ثابت"، و "افت" كسب كنیم. نتایج ما نشان می دهند كه حساسیت بازار واقعی به تغییرات اقتصادی به نظام بستگی دارد. این مقاله سپس به بررسی این موضوع می پردازد كه آیا سیاست گزاران قادر اند بر تبدیل نظام از حالت افت تاثیر بگذارند. ما دریافتیم كه كاهش تقسیط دوره نرخ بهره می تواند محرك خوبی برای این قبیل تغییر وضعیتها باشد.
ترجمه مقدمه
طی چند دهه اخیر، بازارهای املاك مسكونی در بسیاری از ملل صنعتی جهان شاهد تغییرات چرخه ای عمده ای در قیمتها و حجم بوده اند. چرخه های واقعی اغلب با اوج گرفتن قیمتها كه پس از آن نزول یا افت رخ می دهد تعریف می شوند. نمونه ای از آن در بازار مسكن انگلستان در اواخر دهه 1980 دیده شد. لیبرالیزه مالی در انگلستان منجر به افزایش قیمتها و در عین حال افزایش نرخهای بهره شد و قیمتهای مسكن افت شدیدی را در اوایل دهه 1990 تجربه كرد. اخیرا (بین سالهای 2000 تا 2005) در آمریكا، قیمتهای داخلی ملك به بیش از 61% افزایش یافتند اما طی 4 سال بعدی بشدت افت كردند. مثالهای مشابهی در كشورهای دیگر مثل ژاپن، ایرلند، و اسپانیا وجود دارد. این چرخه ها اغلب به تغییرات محركهای اقتصادی كلان مثل نرخهای بهره و رشد اقتصادی مربوط اند. ماهیت چرخه ای بازار واقعی برای مدت زیادی موضوع اصلی بحث بوده؛ عمدتا به این دلیل كه سهم بزرگی از متوسط ثروت خانوار در ملك سرمایه گذاری می شود. بازار مسكن در آمریكا بیش از 50% سهام سرمایه ثابت كشور را توجیه می كند (بافئو-بونی، 1998). تئوری اقتصادی پیشنهاد می كند كه ثروت یكی از محركهای كلیدی مصرف كل در هر اقتصاد است. و بنابراین، افت بازار مسكن احتمالا با كاهش سطوح مصرف خانوار همراه است كه خود ممكن است اثرات مخربی بر نرخ رشد یك اقتصاد داشته باشد. شواهد تجربی این موضوع در كیس و همكاران (2001) نشان داده شده اند. آنها از داده های تركیبی 14 كشور استفاده كردند تا شواهد آماری را در این باره ارائه كنند كه 10% افزایش در ثروت مسكن می تواند منجر به افزایش 1.1% در مصرف شود. رفتار بازار واقعی مسكن نیز بخاطر تاثیر قیمت مسكن بر پورتفوی های وام بانكهای بازرگانی و دیگر موسسات مالی هائز اهمیت است. ویلاك (2006) نشان می دهد كه دوره ای از كاهش شدید در قیمتهای مسكن معمولا با افزایشی در نرخ نكول رهن همراه است كه اثر بدی بر سودهای بانكی دارد. كاهش سودآوری ممكن است منجر به شكست بانكها و سایر وام دهندگان واقعی و متعاقبا كاهش فعالیت اقتصادی شود. یك مثال مهم اخیر از این مورد سقوط برادران لهمان بود كه از طریق اوراق بهاردار با پشتوانه رهنی بشدت در معرض بازار واقعی قرار گرفت. بدنبال سقوط لهمان در سپتامبر 2008، شاخص بی ثباتی CBOE (VIX) كه اغلب بعنوان "شاخص ترس" نامیده می شود به بالای 70% جهش كرد. و مدت كوتاهی پس از آن ركود جهانی رخ داد. گنت و اویانگ (2010) در مطالعه تجربی شان شواهدی ارائه می كنند كه تغییرات قیمت مسكن چرخه های كسب و كار را راه می اندازند. بنابراین، با فرض اثرات بطوربالقوه مخرب كاهش قیمت مسكن بر اقتصاد، درك عمیق تری از محركهای اقتصادی بازار واقعی مسكن لازم است. هدف این مقاله بررسی این موضوع است كه تغییرات متغیرهای كلان اقتصادی چگونه بسته به بخشی از چرخه بازار واقعی كه در كار است، می توانند بر رشد قیمتهای مسكن اثر بگذارند. این مطالعه به بررسی اثر محركهای كلان اقتصادی تغییرات قیمت واقعی در بستر تبدیل سه نظامه می پردازد و بنابراین اطلاعاتی را درباره اینكه عوامل اقتصادی منتخب چگونه بر تغییرات قیمت در بازار واقعی مسكن (بسته به اینكه بازار مسكن یك نظام "رونق"، "ثابت"، یا "افت" است) تاثیر می گذارند، ارائه می كند. این مقاله با بررسی درست نمایی ابزارهای سیاست پولی كه موجب شتاب بخشیدن به انتقال از نظام افت می شوند، كمك بیشتری به ادبیات موجود می كند. بیشتر تحقیقات قبلی در این موضوع شكستهای ساختاری عمده در قیمتهای مسكن كه حاصل از افت و خیزهای قیمت هستند را لحاظ نمی كنند و در عوض فرض می كند كه رابطه بین قیمتهای مسكن و متغیرهای اقتصادی ثابت و پیوسته است. هرچند، حساسیت قیمتهای مسكن به تغییرات در این متغیرها می تواند به مرحله چرخه مسكن بستگی داشته باشد. ناكامی در توضیح ویژه دوره های بی ثباتی از قبیل دوره زمانی سالهای 2000 تا 2012 در بازار مسكن آمریكا توانست نتایجی را تولید كند كه ممكن است تصویر واقعی رابطه بین عوامل كلان و رشد قیمت های مسكن را نشان ندهد. زیائو (2007) و نجی و همكاران (كه در زیر آمده اند) كه بازار املاك مسكونی را به ترتیب در هنگ كنگ و آمریكا بررسی كرده اند شواهدی در این باره ارائه می كنند كه احتمالا شكستهای ساختاری قیمتهای واقعی حاصل از سرمایه گذاری های مخاطره آمیز در بازار مسكن را از اجاره بها جدا می كنند. در نتیجه، رابطه بین بازار مسكن و عوامل تعیین كننده كلان اقتصادی آن ممكن است بر اساس نظام تغییر كرده و بنابراین در نظر گرفتن چرخه بازار مسكن در زمان بررسی پاسخ آن به عوامل كلان اقتصادی خارجی حیاتی است. در این تحقیق، ما بدنبال بررسی سوالات سیاست محور متعددی هستیم. اول، آیا بازار مسكن به تغییرات اقتصادی در دوره های رونق حساس تر است یا در دوره های خرابی؟ دوم، كدام عامل (عوامل) اقتصادی بیشترین تاثیر را بر بازار مسكن در هر نظام یا چرخه دارد (دارند)؟ سوم، آیا برای سیاست گزاران ممكن است كه با استفاده از ابزارهای سیاست پولی بر انتقال از حالت رونق (كه معمولا با رشد منفی مشخص می شود) اثر بگذارند؟ با مطالعه بازار مسكن آمریكا بین سالهای 1960 تا 2000، از مدل تبدیل سه نظامه ماركوف برای بررسی احتمال اینكه محركهای كلان اقتصادی تغییر قیمت مسكن خاصِ نظام هستند، استفاده می كنیم. روش كار تبدیل-نظام كه در این مقاله اجرا شده است همچنین ما را قادر می سازد تا چرخه های بازار مسكن را شناسایی كنیم. سپس می توانیم به بررسی این موضوع بپردازیم كه آیا سیاست گزاران قادر اند صرفا با استفاده از ابزارهای سیاست پولی بازار مسكن را از یك نظام افت به نظام ثابت ببرند. تا آنجا كه می دانیم، این اولین مطالعه ای است كه از مدل تبدیل سه نظامه ماركوف در بستر رابطه بازار واقعی و اقتصاد كلان استفاده می كند و اولین مطالعه ای است كه به بررسی اثربخشی ابزارهای پولی را برای ایجاد تبدیل از نظام افت می پردازد. ساختار بخشهای دیگر این مقاله بصورت زیر است: بخش دوم به مرور ادبیات موجود درباره رابطه بین متغیرهای اقتصادی و بازار واقعی مسكن اختصاص داده شده است؛ بخش سوم آمار توصیفی داده های بكار رفته در این مقاله را ارائه می كند؛ در بخش چهارم توضیح مفصل تری از روشهای كار اجرا شده ارائه می شود؛ بخش پنجم به تفسیر و بحث درباره نتایج حاصل از رگرسیونهای تبدیل ماركوف می پردازد؛ و در بخش ششم به بررسی قدرت ابزارهای سیاست پولی در اثرگذاری بر تغییر در بازار مسكن از نظام افت می پردازیم. در بخش هفتم نتیجه گیری را ارائه می كنیم.
پیش نمایش مقاله
پیش نمایش مقاله نوسانات قیمت مسکن و واکنش آن به تغییرات اقتصادی کلان

چکیده انگلیسی

This article applies a three-regime Markov switching model to investigate the impact of the macroeconomy on the dynamics of the residential real estate market in the US. Focusing on the period between 1960 and 2011, the methodology implemented allows for a clearer understanding of the drivers of the real estate market in “boom”, “steady-state” and “crash” regimes. Our results show that the sensitivity of the real estate market to economic changes is regime-dependent. The paper then proceeds to examine whether policymakers are able to influence a regime switch away from the crash regime. We find that a decrease in interest rate spreads could be an effective catalyst to precipitate such a change of state.

مقدمه انگلیسی

Over the last few decades, residential property markets in many industrialised nations across the globe have witnessed large cyclical variations in prices and volumes. Real estate cycles are often characterised by a surge in prices followed by a fall or crash. An example of this was seen in the UK housing market in the late 1980s. Financial liberalisation in the UK led to a price boom, but following an increase in interest rates, residential prices experienced a sharp decline in the early 1990s. More recently in the US, nationwide property prices grew by over 61% between 2000 and 2005 but fell sharply by 38% in the four years that followed. There are similar examples in other countries including Japan, Ireland and Spain. These cycles are often linked with changes in macroeconomic drivers such as interest rates and economic growth. This cyclical nature of the residential real estate market has been a major topic of discussion over the years mainly because a large proportion of the average household's wealth is invested in property. The housing market in the US accounts for more than 50% of the country's fixed capital stock (Baffoe-Bonnie, 1998). Economic theory suggests that wealth is one of the key drivers of aggregate consumption in any economy, and so therefore, a downturn in the housing market is likely to be followed by a decrease in household consumption levels, which may in turn have adverse effects on the growth rate of an economy. Empirical evidence of this is shown in Case et al. (2001), who use a panel of 14 countries in their study to present statistical evidence that a 10% rise in housing wealth would lead to a 1.1% increase in consumption. The behaviour of the residential real estate market is also important because of the impact of house price falls on the lending portfolios of commercial banks and other financial institutions. Wheelock (2006) shows that a period of large declines in house prices is very often followed by an increase in the rate of mortgage defaults, which has an adverse effect on banks' profits. The reduction in profitability may lead to failures in banks and other real estate lenders and a subsequent slowdown in economic activity. A recent high profile example of this was the collapse of Lehman Brothers which was heavily exposed to the real estate market via mortgage backed securities. Following the failure of Lehmans in September 2008, the CBOE Volatility Index (VIX), often referred to as the “fear index”, jumped 70%,1 and a global recession followed shortly thereafter. In their empirical study, Ghent and Owyang (2010) provide evidence that house price changes drive business cycles. Thus, given the potentially detrimental effects of declining housing prices on the economy, a deeper understanding of the economic drivers of the residential real estate market is required. The purpose of this paper is to investigate how changes in key macroeconomic variables could influence the growth in house prices, depending on which part of the cycle the real estate market is in. This study examines the impact of macroeconomic drivers of real estate price changes in a three-regime-switching context, thus providing information on how selected economic factors influence price changes in the residential real estate market depending on whether the housing market is a “boom”, “steady-state” or “crash” regime. The paper further contributes to the existing literature by investigating the likelihood of monetary policy tools precipitating a switch from a crash regime. Most prior studies on this topic do not allow for significant structural breaks in house prices resulting from huge upswings and collapses in prices, instead assuming that the relationship between house prices and economic variables is stable and consistent. The sensitivity of house prices to changes in these variables could, however, depend on the stage in the housing cycle. Failing to account specifically for volatile periods such as the period between 2000 and 2012 in the US housing market could produce results which may not reflect a true picture of the relationship between macro factors and growth in house prices. Xiao (2007) and Nneji et al. (forthcoming), studying the residential property market in Hong Kong and the US respectively, provide evidence that structural breaks in real estate prices caused by speculative bubbles are likely to disconnect the housing market from the cost of renting. As a result, the relationship between the housing market and its macroeconomic determinants may be regime-varying, and so accounting for the housing market cycle is critical when examining its response to external macroeconomic factors. We seek to address several policy-relevant questions in this research. First, is the housing market more sensitive to economic changes in boom or bust periods? Second, which economic factor(s) has(have) the strongest impact on the housing market in each regime or cycle? Third, is it possible for policymakers to influence a switch away from the “bust” state (typically characterised by negative growth) using monetary policy tools? Studying the US housing market between 1960 and 2011, we apply a three state Markov switching model to examine the possibility that macroeconomic drivers of house price changes are regime-specific. The regime-switching methodology implemented in this paper also enables us to identify cycles in the housing market. We can then evaluate whether policymakers are able to switch the housing market from a crash regime to a steady state simply by using monetary policy tools. To our knowledge, this is the first study that applies a three Markov switching model in the context of the relationship between the real estate market and the macroeconomy, and the first study that examines the efficacy of policy tools for causing a switch away from the “crash” regime. The layout of the rest of the paper is as follows. Section 2 is dedicated to reviewing the existing literature on the relationship between economic variables and the residential real estate market. The following section, Section 3, provides descriptive statistics for the data used in the paper. In Section 4 a more detailed explanation of the methodologies implemented is given. Section 5 interprets and discusses the results from the Markov switching regressions, and in Section 6 we examine the power of monetary policy tools in influencing a switch in the housing market from a crash regime. We conclude in Section 7.

نتیجه گیری انگلیسی

In this paper, we employ a three-state Markov switching nonlinear econometric model to examine the relationship between the residential real estate market and key macroeconomic variables in the US. We investigate the regime-dependent effects of changes to short term interest rates, term spread, inflation and GDP on house prices — i.e., we study the effect of these macroeconomic variables on house price dynamics in times of housing booms, busts and tranquillity. The paper then proceeds to evaluate the effect of policy changes on switching regimes in the housing market. We find the following. First, there is statistical evidence to suggest there to be three distinct regimes in the housing market, namely “steady-state”, “boom” and “crash” regimes. Changes to the selected macroeconomic variables significantly affect the dynamics of house prices in the steady-state and boom regimes only. During housing busts, however, the real estate market disconnects from these macroeconomic fundamentals. We also find evidence of varying degrees of sensitivity of house prices to changes in these economic variables, with prices generally being more sensitive during housing booms. We also show that using a standard, single-state methodology inappropriately indicates that house prices are responsive to changes in the short term interest rate and GDP only, thus providing an incomplete view of the market. Our second set of key findings in this study is based on the estimated probabilities of switching from one regime to another. We find that there is a 5% chance of moving from a housing boom in one quarter to a housing bust in the next quarter, but the most persistent regime is the steady-state as there is a 98% chance of remaining within it if the housing market was previously in the steady-state. Third, we show that monetary policy could potentially be used as a tool to enforce a switch away from housing busts. Using a probit model based on the estimated filtered probabilities from the Markov switching model, we find that there is a statistically significant and positive relationship between increases in the term spread and the probability of being in the housing crash regime, thus implying that a reduction in the spread between long and short term interest rates reduces the probability of being in the crash regime. Interest rates and money supply cannot, however, be used to instigate a switch away from a housing bust. Although this study provides a detailed examination of the impact of macroeconomic fluctuations on the housing market, we do not evaluate the effect of other non-monetary policy changes on the market due to data constraints, and thus further research could be conducted in this area. If researchers were able to access unique fiscal data, they could extend this study to investigate whether it is possible to use fiscal policies to enforce a transition away from housing busts. This would allow policymakers to judiciously select the most appropriate tools to use in reinvigorating a collapsing real estate market or possibly dampening demand during times of overheating.

خرید مقاله
پس از پرداخت، فوراً می توانید مقاله را دانلود فرمایید.